投資新界農地 等級不同價不同

7月4日，港府公佈了「新界東北新發展區規劃綱要」，宣佈將以1,200億元來建造新市鎮，其中300億元用於收購發展商及私人所持有的農地，粗略估算每呎的收購價格將是2,000元以上，比發展商當年收購的價格，暴升10倍以上，一時間，有人歡喜有人愁。如果能夠早收購新界的農地，所獲得的收益將令人驚喜。

文︱何祺正

早在20年前，當時的港英政府已經提出要發展「新界東北新市鎮」計劃，經過二十多年的論證和配套設施的準備，終於在2013年公佈有關的細節。在此之前的10年間，不少掌握消息的大地產商在新界暗地裏從私人手中收購農地，並逐漸拼接成整齊的大幅土地。當年，發展商的農地收購價格平均才200元；此次政府開出2,000元以上的收購價格，比發展商自己出資發展要合算得多。「四叔」李兆基高調「捐地」，不管老先生意欲何為，總之讓全香港都開始關注新界農地的投資價值來。

其實，新界農地，也要按不同的用途分為很多類型，大約分為保育地、綠化地、農地、康樂地、V-Zone地、OS地、ID地、R地等八個類型。以下將按價格從低至高逐一介紹每類土地的價格和用途。

保育地

顧名思義，就是保育珍稀品種物種的地方，比如新界的「米埔濕地公園」，有不少的珍貴鳥類每年都到此地過冬。這些地方因為改變用途的可能性不大，投資價值低，所以價格也就最便宜，每呎價格約為50至100元。

▲圖為米埔保育區，遠處的高樓大廈為深圳。（圖｜AFP）

綠化地

就是必須保持綠化的地方，只能夠種植樹和長綠植物，一旦劃入綠化地，改變用途需要多個部門批准，手續也非常繁瑣，所以投資的價值不高，每呎的價格在100至200元之間不等。

農地

就是普通的農地，可以種植農作物，比如有機菜或者水稻等，適合有意尋找田園生活的人士投資。有不少人購入新界農地，建成花圃，種植各式花草，出租給市區的商場，或者出租給新婚男女拍攝婚紗照片，有收入的同時，樂趣無窮。這類土地呎價由100元至280元不等。

▲圖為打鼓嶺的農地。（圖｜規劃署）

康樂地

可以允許開辦遊樂場地的土地，可以向政府提出燒烤場、卡丁車、野戰場地、果園採摘等遊樂設施。這類遊樂場地在新界有不少，是市區居民假日喜歡進行親子活動的好地方。如果經營得當，收入頗豐，所以康樂地價格也就會相應高一些，呎價約150至450元不等。

▲圖為天水園一文化農莊，市民可進行燒烤、射擊、釣魚、循環水耕等活動。（圖｜錢正富）

V-Zone地

也就是坊間所謂的「丁地」，傳統上新界居民的成年男丁，都可以獲得一塊土地建房，所需之地將從這類土地中撥給。因為近年市區樓價高企，就有不少人投資「丁地」，購入後自己建村屋，所以目前的價格炒到每呎由300至2,000元不等，視乎地段而分。但此類投資，在向政府申報建樓，直到政府驗收之後方可轉換持有人的姓名，過程可能需要數年以至十幾年，年期長，風險也就相對較大，需要諮詢律師有關的法律條款。

OS地

OS就是Open Store的縮寫，意即這類土地可以建露天式倉庫，可以存放大型器材或者貨櫃，但也容易被人建成廢舊物品回收場地，容易污染附近土地水源，或者引發火災。這類土地的投資價格較高，要500元至800元一呎之間。

▲綠色和平在粉嶺發現多個露天電子垃圾處理場。有不法商人先由歐美等國入口電子垃圾到港，再轉運往大陸。這些有毒「洋垃圾」污染環境，損害健康。（圖｜綠色和平）

ID地

ID就是工業Industry的縮寫，就是工業用地，可以建廠房，價錢就會高一線，每呎大約要500元至1,200元之間。

R地

坊間俗稱「別墅地」，可以建低密度樓房。在新界不少小發展商，便是以此類土地建樓後出售，環境優雅，開揚通透，動輒也要上千萬一幢，價格也不遜於市區的豪宅。所以這類地，要價也是最高的，需要每呎800元至2,000元以上。